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未来城市该如何更新？在7月8日举行的第九届“青岛•中国财富论坛”市南区专场“实施空间迭代下的财富动能激发”上，中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹指出，大拆大建、推倒重来的城市更新途径已经被政策制止，在此前提下来更新和运营城市，应该把产业空间的更新放在主导地位，要真正推动城市高质量发展，必须关注产业空间更新。
中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹
秦虹进一步指出，当前产业空间的更新仍然缺乏足够的政策支持。她举例道，产业空间用途能不能变，原来工业用地能不能变商业，能不能变办公，能不能改居住，如果能改的话，原来的空间里面能不能加层，结构能不能调整。如果能改的话，比如工业变商业了，需不需要补土地出让金，怎么补？……以上诸多问题，应在政策上予以明确。
“再加上我们很多地方规定，国有企业的房屋出租不能超过五年，不能超过五年哪有企业进行租赁更新呢？五年投资对租赁更新来说，回报周期是远远不够的。产业空间更新是给城市创造财富、反哺公共空间和居住空间更新的基础，是最需要政策创新的地方。”秦虹表示。
从金融的维度来看城市更新，秦虹将其归纳为三方面：第一，投资基金化，投资要靠基金而不是靠负债；第二，更新过程建设的信贷化，即可以用长期银行负债的方式给予支持；第三，运营的证券化，在更新产业空间并产出新的经济效益后，要通过REITs进行退出。“城市更新看似更新的是空间，实际更新的是内容，我们要将引业聚业留业作为城市产业空间更新的目标。”
以下为部分发言实录：
秦虹：我想围绕城市空间更新探探自己的看法，过去改革开放四十年，特别是过去二十年我们经历了大建设时期，下一步进入大运营时期，把过去大建设时期建设的空间，把它维护好、管理好、运营好，是我们未来的任务，这就是城市更新。谈到城市更新，可能很多企业、很多地方政府想的第一还是房地产开发，把旧建筑拆了重新搞开发，建新的综合体和产业园，或一提到城市更新就是老旧城区改造。我想，未来的城市更新主要是建成区范围内三大空间的更新，一个是居住空间，即和住有关的空间，如平房、胡同、老旧小区等等，第二个就是公共空间，道路、交通、公园、历史建筑、文化、体育等等，大家能够共同参与和享用的公共空间。第三个是产业空间，比如说工业、商业，能够产出经济效益的空间。三大空间也有综合更新的。在这三大空间更新中，居住空间和公共空间最缺什么？最缺钱，因为无论是居民住的房子、老旧小区、平房、胡同，还是我们的广场、公园、历史建筑，更新完产出的是民生效益、公共效益、环境和生态效益，所以最缺的是钱，政府财政支持是不可或缺的。产业空间更新最缺的是政策支持和创新，未来城市更新怎么做？大拆大建，推倒重来，已经被政策制止了。在全部不拆除重建的情况下，怎么更新好，运营好？我们的居住空间主要是满足人们城市生存的地方，公共空间满足城市人精神需求的地方，产业空间是创造这个城市经济财富的地方。所以过去地方政府在房地产市场好的时候，政府卖地好多钱，政府有大量资金支持居住空间和公共空间更新，下一步应把产业空间更新放在更重要地位是有意义的。
产业空间更新缺政策支持主要两类政策，第一个管理类政策，即产业空间用途能不能变，原来工业用地能不能变商业，商业能不能变办公，办公能不能改居住，如此等等。如果能改的话，原来的空间，里面能不能加层，结构能不能调整。如果能改的话，比如工业变商业了需不需要补出让金，怎么补？如果能改的话，消防等能不能通过验收？还用工业用地、商业用地使用权都是有年限的，比如说40年的商业用地已经用了二三十年，只剩下十年了，十年之后怎么办？必须给予政策的明确，否则不会有社会投资。再加上我们很多地方，国资委规定，国有企业的房屋出租不能超过五年，不能超过五年哪有企业进行租赁更新呢？五年投资对租赁更新来说回报是远远不够的。
所以产业空间更新要给充分的政策支持和宽容，我们也看到了各个地方关于城市更新，政府都特别重视，的的确确给了很多政策，出了很多管理办法、指导意见、各种条例。但很多城市的政策都没有落实到实操层面，都是原则上的要求，但是要真正实施，要做更新的时候遇到的都是难题。这些难题如果不明确，投资者做了，将来都面临着违规违法的风险，拆除、罚款是难免的。所以我们说我们要把城市产业空间打造好，要把城市更新这项行动实践好，真正推动城市的高质量发展，政策支持和创新是保障。
第二类政策支持就是金融政策。城市更新要告别房地产开发，房地产开发的融资模式是很清楚的，就是负债为主要特征，但是城市更新所需的融资模式可以归纳为三句话，一是投资基金化，就是前期投资主要靠基金投入，而不是靠负债。二是建设信贷化，即用长期的银行贷款等负债的方式来支持更新建设，三是运营的证券化，一旦更新了空间能够有经济产出，产出新的经济效益的时候，要通过REITs来进行退出。这样前期投入的基金后期可以退出，就形成了投融管退的全闭环，才会有投资人投资。城市更新看似更新的是空间，实际更新的是内容，我们要将引业聚业留业作为城市产业空间更新的目标。
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